當(dāng)一部分國營酒店由于資本結(jié)構(gòu)不合理、由于不合理而需要用利潤不斷償還銀行利息而無利時，大部分這樣的酒店采用通常的兩種方法：把酒店作為不良資產(chǎn)借給銀行抵貸款；出售酒店改變資本性質(zhì)。到了銀行手里的酒店，沒有好的經(jīng)營管理，劣質(zhì)資產(chǎn)還是無法變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，出售給其他買家的酒店，也會遇到同樣的問題，沒有好的經(jīng)營管理，花錢買下的酒店也是無法變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的。目前在全國范圍內(nèi)存在不少這樣的現(xiàn)狀。
　　最近在行業(yè)內(nèi)，為一家上海的國營酒店改變酒店資本結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新做法而議論紛紛。這家酒店把原有酒店的客房，經(jīng)過再貸款后的精心裝修改造，以房產(chǎn)的性質(zhì)，按每間客房為單位，出售給個別的房產(chǎn)業(yè)主，出售的價格在RMB18，000—RMB20，000/平方米之間。改造后的客房面積，在45—55平方米左右。酒店將客房出售給小業(yè)主后，再和小業(yè)主簽約，從他們手里回租10年，每年的回報率承諾是6%—7%。
　　承諾的保證是什么？押寶又押在誰的身上？按照原有的經(jīng)營結(jié)果，酒店是無法兌現(xiàn)這樣承諾的。那么整個創(chuàng)新的構(gòu)思將無法落實。酒店業(yè)主想到了和國際酒店管理集團(tuán)的合作，可想而知，國際管理集團(tuán)必須承諾完成酒店大業(yè)主對酒店小業(yè)主的承諾，才有資格得到管理合同。至于管理集團(tuán)的報酬，也是需要管理集團(tuán)在完成第一承諾以后，進(jìn)行自給自足。
　　整個事件的創(chuàng)新，可以有不同角度的理解。本文理解的角度，是這個酒店的業(yè)主，在以出售房產(chǎn)形式向小業(yè)主融資后，想到了承諾小業(yè)主回報率的保證措施，這一點是值得酒店業(yè)主好好回味的，也值得酒店同行好好思考。
　　在以往的貸款酒店請國際管理集團(tuán)管理的合約中，有沒有像這樣需要經(jīng)營管理者為業(yè)主利益進(jìn)行業(yè)績量化承諾的，幾乎沒有。有不少酒店，請了國際集團(tuán)進(jìn)行管理，管理者按照雙方簽訂的合同，提取了該提的基本費(fèi)、獎勵費(fèi)，但是所剩下的利潤，往往不足以業(yè)主去支付業(yè)主方需要支付的種種費(fèi)用，包括業(yè)主需要支付給銀行的貸款和利息。有不少委托國際管理集團(tuán)的管理的酒店，經(jīng)過數(shù)年經(jīng)營，最后還是走上酒店整體拍賣來抵債的道路。業(yè)主的利益，沒有因為國際集團(tuán)管理而得到保證。
　　現(xiàn)在已經(jīng)有不少的酒店業(yè)主，意識到了這樣一點，認(rèn)為和管理方的合同條款，應(yīng)該考慮到對于業(yè)主支付內(nèi)容的業(yè)績考核。由于合同的法律性及其嚴(yán)肅性，現(xiàn)在想到這樣一點的業(yè)主，可惜無法改變多年前簽訂的合同條款，也同樣無法彌補(bǔ)無法修改合同還未到期年限內(nèi)的遺憾。
　　按照酒店行業(yè)的慣例，酒店的經(jīng)營管理者只對業(yè)主承諾經(jīng)營毛利的業(yè)績數(shù)量指標(biāo)，而不包含業(yè)主負(fù)責(zé)的資本性費(fèi)用。這些都沒有錯。但要使一個酒店，作為一個整體的盈利，要使酒店的業(yè)主和管理者能夠雙贏，如果酒店的經(jīng)營管理者能夠?qū)I(yè)主的資本性費(fèi)用支出，有所數(shù)量化的承諾，可能對于酒店經(jīng)營管理者的創(chuàng)利水平會有一個新的要求。這樣的要求，會使酒店的經(jīng)營管理者的責(zé)任比現(xiàn)在大得多。
　　現(xiàn)在也有不少酒店的業(yè)主，想到了讓酒店的經(jīng)營管理者分擔(dān)業(yè)主的風(fēng)險，但采用的方法往往是簡單的部分帶資、參股。本文討論的業(yè)主創(chuàng)新做法，是可以借鑒的，是落到實處的。
　　如果有了經(jīng)營管理方對業(yè)主的量化的承諾，目前應(yīng)資金結(jié)構(gòu)不合理造成的不良資產(chǎn)酒店，會有希望變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的，但仍然需要時間：三到五年。討論到酒店經(jīng)營管理者的責(zé)任，若都能以國際行業(yè)的業(yè)績的量化形式來落實，可能還可以促使國有酒店經(jīng)營管理者的經(jīng)營水平。目前以上海地區(qū)的酒店來看，國有酒店的經(jīng)營毛利率水平，和國際集團(tuán)管理的經(jīng)營毛利率水平，有大約10%的差距。這個差距的縮短，有80%的可能。關(guān)鍵是對于經(jīng)營管理者責(zé)任的要求程度，以及經(jīng)營管理者的經(jīng)營管理水平程度。
　　所以這家國有酒店創(chuàng)新做法的可取之處，不僅采用了向小業(yè)主融資的方法，更是把向小業(yè)主的法律承諾的責(zé)任，交給了國際管理公司。整個事件正處于進(jìn)行式的過程，過程中希望酒店的業(yè)主能如愿以償。